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2019年购房合同作为借贷合同的担保,可否按民间借贷审理?

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2019年购房合同作为借贷合同的担保,可否按民间借贷审理?

发布日期:2019-10-08 作者: 点击:

2019年购房合同作为借贷合同的担保 可否按民间借贷审理?

2019年购房合同作为借贷合同的担保,可否按民间借贷审理?

  购房合同作为借贷合同的担保,可否按民间借贷审理?当事人签订购房合同作为民间借贷合同的担保的,法院应按民间借贷法律关系审理,并要求出借人相应变更诉请。下面,就由大律师网以案例方式向你详细介绍。

  【基本案情】

  2014年,罗某以周某名义向蓝某提供600万元借款,开发公司以商铺提供借款担保并与罗某签订商品房买卖合同、办理备案登记。2015年,因蓝某逾期未偿,罗某诉请确认商品房买卖合同有效。

  【法院判决】

  法院已释明而罗某不变更诉讼请求情况下,判决驳回罗某起诉。

  【案件分析】

  (一)罗某未履行还款义务

  从正常商品房买卖合同交易习惯来看,买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后,应按合同约定向出卖人公司账户转入购房款,并向出卖人索要正式税务登记发票,而罗某并未履行向开发公司账户转入首期购房款义务,亦未取得开发公司出具的正式税务发票。

  另外,如罗某真正是以购买开发公司商品房为目的,那么,其关注的应是开发公司是否能按商品房买卖合同约定按时交付所涉商品房,并在开发公司出现违约情况下选择追究其违约责任或解除商品房买卖合同,但罗某却先后两次在与蓝某签订借款合同同时,又向开发公司出具承诺书,同意在蓝某归还罗某借款之后,开发公司有权单方面解除与罗某所签商品房买卖合同,且罗某无条件配合开发公司到房管部门办理商品房买卖合同注销备案登记。虽然罗某认为自己系受胁迫才出具承诺书,但其作为债权人对自己资金处于实际控制支配地位,在向蓝某提供借款之前,罗某完全可拒绝出具承诺书,故对罗某该主张不予采信。

  罗某在开发公司为诉争房屋办理备案登记手续后,才向蓝某提供最后一批借款492万元,且在当日还要求蓝某向其出具了5张借款金额为50万元借条作为上述借款利息担保。本案中,罗某与蓝某在发生民间借贷关系之前并不相识,亦无经济往来,罗某为确保向蓝某提供的资金安全,必然会要求蓝某提供相应担保。鉴于蓝某是开发公司法定代表人特殊身份,其行为可代表开发公司,故开发公司与罗某之间所签商品房买卖合同实质上是为罗某提供给蓝某的资金作担保,故该商品房买卖合同应属借款合同从合同。双方未办抵押登记,该担保方式属非典型担保。

  (二)“流质条款”无效并不必然导致担保无效

  虽然本案因罗某起诉时间早于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生效时间,不适用该规定,但根据双方所签借款合同约定,在蓝某未按期归还借款时,罗某有权将出借款转为对开发公司的购房款,该约定实质是在蓝某不履行返还罗某借款义务情况下,罗某即可通过取得开发公司用于担保的房屋所有权方式实现其债权,该约定明显违反了《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定,依法应认定无效。

  因“流质条款”无效并不必然导致担保无效,故罗某作为债权人可在蓝某不能履行偿还借款情况下,要求开发公司承担相应担保责任。因罗某按商品房买卖合同关系起诉开发公司与法院查明的法律关系性质不同,在法院已释明而罗某不变更诉讼请求情况下,判决驳回罗某起诉。

  综上所述,当事人签订商品房买卖合同作为民间借贷合同担保的,借款到期后借款人不能还款,出借人向法院起诉履行商品房买卖合同且拒绝按民间借贷法律关系变更诉请的,法院应裁定驳回起诉。


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